Umschuldung in Berlin, Düsseldorf & bundesweit
Umschuldung: Baufinanzierung wechseln, Zinsen sparen.
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Robert Schüßler
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Was ist eine Umschuldung?
Bei einer Umschuldung lösen Sie Ihr bestehendes Immobiliendarlehen durch ein neues Darlehen einer anderen Bank ab – meist zum Ende der Zinsbindung, um günstigere Zinsen oder bessere Bedingungen zu erhalten. Zum Ablauf der Zinsbindung ist der Wechsel ohne Vorfälligkeitsentschädigung möglich. Zehn Jahre nach Auszahlung können Sie außerdem nach § 489 BGB mit sechs Monaten Frist kündigen.
Das Wichtigste in Kürze
- Zum Ende der Zinsbindung ohne Vorfälligkeitsentschädigung wechseln.
- Nach 10 Jahren Sonderkündigungsrecht (§ 489 BGB, 6 Monate Frist).
- Vorzeitige Ablösung meist nur gegen Vorfälligkeitsentschädigung.
- Rate, Tilgung und Zinsbindung lassen sich neu festlegen.
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Sparen Sie Zinsen durch eine Umschuldung
Die wichtigsten Infos in Kürze:
- Die vorzeitige Ablösung eines Kredites kann auch Kosten verursachen! In den meisten Fällen haben Banken bei vorzeitiger Kündigung einen Anspruch auf Vorfälligkeitsentschädigung
- Eine Umschuldung ist erst dann sinnvoll, wenn der Nachfolgekredit auch nach den Umschuldungskosten deutlich günstiger ist
- Achten Sie unbedingt auf die Kündigungsfristen Ihrer Immobilienfinanzierung. Es ist auf jeden Fall sinnvoll, sich frühzeitig von qualifizierten Experten beraten zu lassen.
TIPP
Kommt eine Umschuldung für mich in Frage?
Als Faustregel gilt: Mindestens die Kaufnebenkosten sollten über das Eigenkapital gedeckt sein. Im Idealfall deckt das Eigenkapital sogar zusätzlich noch 20 % des Kaufpreises ab. Hier gilt es aber im Einzelfall abzuwägen: Ein unbefristeter Arbeitsvertrag und ein hohes Einkommen ermöglichen es, eine viel größere monatliche Belastung zu tragen als die Situation eines selbständigen Existenzgründers.
Wann kann eine Baufinanzierung umgeschuldet werden?
Wie bereits erwähnt, sollten Sie unbedingt auf die Kündigungsfristen achten. Grundsätzlich gibt es drei mögliche Bedingungen zu denen ein Immobilienkredit umgeschuldet werden kann:
Nach Ablauf der Zinsbindungsfrist:
Nach Ablauf der Zinsbindung gibt es grundsätzlich zwei Möglichkeiten: Entweder wird die Restsumme des ursprünglichen Darlehensbetrages vollständig an die Bank zurückbezahlt, oder es wird eine Anschlussfinanzierung beantragt. Die Anschlussfinanzierung beim selben Kreditinstitut nennt man übrigens Prolongation. In den allermeisten Fällen ist es aber günstiger bei einer anderen Bank eine neue Finanzierung zu verhandeln und abzuschließen.
Nach Ablauf von 10 Jahren:
Sind seit der Vollauszahlung des Darlehens mittlerweile mehr als zehn Jahre vergangen, kann eine Baufinanzierung grundsätzlich nach sechsmonatiger Kündigungsfrist gekündigt bzw. umgeschuldet werden. Vorfälligkeitsentschädigung fällt in diesem Fall keine mehr an!
Bei berechtigtem Interesse:
Ein berechtigtes Interesse besteht zum Beispiel beim Verkauf der finanzierten Immobilie. Sind seit Vollauszahlung des Darlehens mindestens sechs Monate vergangen, kann die Immobilienfinanzierung gekündigt werden. Bei einer Kündigung innerhalb der vereinbarten Zinsbindungsfrist, muss allerdings in der Regel Vorfälligkeitsentschädigung an die Bank bezahlt werden.
TIPP
Wie verschaffe ich mir einen Überblick?
Jeder Prozentpunkt Zinsersparnis hat gerade bei Darlehen mit einer hohen Restschuld einen deutlichen Effekt. Bedenken Sie aber bitte, dass eine Umschuldung nicht kostenlos ist. Gebühren für die Umschuldung können die Zinsersparnis reduzieren.
TIPP
Lassen Sie sich doch einfach von Anfang an beraten! Über unsere Anfragestrecke erhalten Sie einen unverbindlichen Finanzierungsvorschlag und können sich von Beginn an telefonisch von Experten begleiten lassen. Das Beste: Für Sie ist das komplett kostenlos!
Wann macht eine Umschuldung Sinn?
Welche Vorteile bietet eine Umschuldung?
TIPP
Wie funktioniert eine Umschuldung?
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Häufige Fragen
Fragen zur Umschuldung
Wann kann ich meine Baufinanzierung umschulden?
Ohne Zusatzkosten zum Ende der Zinsbindung. Zehn Jahre nach vollständiger Auszahlung haben Sie außerdem ein gesetzliches Kündigungsrecht mit sechs Monaten Frist (§ 489 BGB). Vorher ist eine Ablösung meist nur bei berechtigtem Interesse, etwa einem Verkauf, und gegen Vorfälligkeitsentschädigung möglich.
Was ist eine Vorfälligkeitsentschädigung?
Die Vorfälligkeitsentschädigung ist ein Ausgleich für die Zinsen, die der Bank bei einer vorzeitigen Ablösung entgehen. Ihre Höhe hängt unter anderem von Restschuld, Restlaufzeit der Zinsbindung und dem aktuellen Zinsniveau ab.
Was ist der Unterschied zwischen Umschuldung und Prolongation?
Bei der Prolongation verlängern Sie Ihr Darlehen bei der bisherigen Bank. Bei der Umschuldung wechseln Sie zu einer anderen Bank, die Ihre Restschuld ablöst. Beides sind Formen der Anschlussfinanzierung – ein Vergleich zeigt, was für Sie günstiger ist.
Kann ich mir die Zinsen für eine Umschuldung im Voraus sichern?
Ja. Mit einem Forward-Darlehen sichern Sie sich die heutigen Konditionen für eine Umschuldung, die erst in der Zukunft stattfindet. Dafür verlangen Banken in der Regel einen Zinsaufschlag.
Was kostet die Beratung zur Umschuldung bei FLEXHYPO?
Unsere Beratung ist für Sie kostenfrei und unverbindlich. Wir vergleichen die Angebote vieler Banken mit dem Angebot Ihrer Hausbank und melden uns innerhalb eines Werktages bei Ihnen.
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