Gut zu wissen! Die wichtigsten Fachbegriffe

Abgeschlossenheitsbescheinigung

Die Bescheinigung des Bauaufsichtsamtes, dass die Räumlichkeiten nach dem Wohnungseigentumsgesetz (WEG) abgeschlossen sind, also baulich von anderen Wohneinheiten getrennt sind und einen eigenen abschließbaren Zugang von außen besitzen.

Abnahmeverpflichtung

Die Verpflichtung eines Darlehensnehmers, sich innerhalb einer vereinbarten Frist (Abnahmefrist) das Darlehen auszahlen zu lassen.

Abschreibung

Die Wertminderung von Wirtschaftsgütern, die jährlich zu einem bestimmten Prozentsatz als steuerlicher Verlust im Zuge der Ermittlung der Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung geltend gemacht werden kann. Auch bei vermieteten Immobilien kann jährlich ein bestimmter Anteil der Anschaffungs- und Herstellungskosten des Gebäudes als Abschreibung steuermindernd geltend gemacht werden. Wichtig ist, dass dies nicht für den Grund und Boden (= Grundstück) gilt, da sich dieser nicht „abnutzt“. Sein Wert wird nicht in die Abschreibung einbezogen. Es wird unterschieden in:

• lineare Abschreibung: jährlich gleichbleibende Abschreibungsbeträge
• degressive Abschreibung: jährlich abnehmende Abschreibungsbeträge.

Bei der degressiven Abschreibung tritt eine steuermindernde Wirkung wegen der anfänglich höheren Abschreibung früher ein. Bei Neubauten besteht ein Wahlrecht zwischen beiden Abschreibungsformen. Dieses Wahlrecht gilt allerdings nicht bei Altbauten, bei denen nur die lineare Abschreibung möglich ist.

Annuitätendarlehen

Ein langfristiges Darlehen, welches vom Darlehensnehmer in konstanten Kreditraten (der sogenannten Annuität) zurückgezahlt wird. Die Annuität besteht aus Zins und Tilgung. Während der Laufzeit verringert sich der Zinsanteil der Rate, während der Tilgungsanteil durch den ersparten Zinsanteil steigt.

Allgemeine Darlehensbedingungen

Von der jeweiligen Bank vorformulierte Vertragsbestimmungen, die für alle Kunden bei der Darlehensabwicklung gelten. Mit der Unterschrift unter dem Darlehensvertrag werden die allgemeinen Darlehensbedingungen anerkannt.

Auflassungsvormerkung

Sie sichert den schuldrechtlichen Anspruch auf die Übertragung des Eigentums an einem Grundstück. Die Auflassungsvormerkung wird in Abteilung II des Grundbuches eingetragen. Sie schützt den zukünftigen Eigentümer davor, dass der Verkäufer ein Objekt beispielsweise an eine weitere Person verkauft und (oder) mit Grundpfandrechten belastet, die nicht mit dem Erwerb der Immobilie zusammenhängen.

Baubeschreibung

Eine detaillierte Aufstellung über alle, ein Bauvorhaben umfassenden Ausstattungs- und Ausfertigungsmerkmale. Wichtige Inhalte der Baubeschreibung sind zum Beispiel die Beschaffenheit der Wände und des Daches, der Heizung oder die Art der Fenster. Sie gibt außerdem genaue Auskunft über die beim Bau verwendeten Materialen. Auf Grund ihrer Wichtigkeit für die Beurteilung der Qualität eines Gebäudes ist die Baubeschreibung ein wichtiger Bestandteil der Finanzierungsanfrage. Darüber hinaus ist sie dem Antrag auf Baugenehmigung beizufügen.

Beleihungsauslauf

Der Anteil des Objektwertes in Prozent, der fremdfinanziert – also beliehen – wird.

Beleihungswert

Die vom jeweiligen Finanzierungsinstitut festgelegte Größe unterhalb des Verkehrswertes einer Immobilie. Der Beleihungswert entspricht in der Regel dem Wert, der unter normalen Umständen bei einem späteren freihändigen Verkauf jederzeit erzielt werden kann, also dem Verkehrswert abzüglich eines Sicherheitsabschlags.

Bereitstellungszins

Das Entgelt für die vom Kreditinstitut bereitgestellten (refinanzierten) und vom Darlehensnehmer noch nicht in Anspruch genommenen Darlehen oder Darlehensteile. Der Bereitstellungszins beträgt in der Regel 3 Prozent pro Jahr bzw. 0,25 Prozent pro Monat.

Disagio

Die Differenz zwischen Nominalbetrag und tatsächlicher Auszahlung eines Darlehens. Das Disagio stellt eine Zinsvorauszahlung dar, die dazu führt, dass die Bank den zu zahlenden Nominalzins senkt. Für Kapitalanleger kann einDisagio steuerlich interessant sein, da es zu den Geldbeschaffungskosten gehört, die als Werbungskosten absetzbar sind.

Effektivzins

Banken und Kreditgeber sind verpflichtet, den effektiven Jahreszins nach § 4 der Preisangabenverordnung (PangV) zu berechnen und anzugeben. Dabei werden aber nur die Nebenkosten, die explizit in der PangV aufgeführt sind, in den effektiven Jahreszins einbezogen. Zu beachten ist, dass die Banken nicht alle Nebenkosten in die Berechnung einbeziehen müssen (z.B. Schätzgebühren, Teilvalutierungszuschläge etc.). Hierdurch kann die tatsächliche Verzinsung höher liegen. Der effektive Jahreszins wird nur für den Zeitraum seiner Zinsfestschreibung angegeben und wird deshalb auch anfänglich effektiver Jahreszins genannt.

Eigenkapital

Eigene Vermögenswerte, die für die Immobilienfinanzierung eingesetzt werden. Zum Eigenkapital zählen: Bargeld, Bank- und Sparguthaben, Wertpapiere, eigener unbelasteter Grundbesitz, Bausparguthaben und Eigenleistungen.

Eigenleistung

Die persönliche Arbeitsleistung (Selbst-, Verwandten- und Nachbarschaftshilfe), die zur Einsparung von Handwerkerlohnkosten erbracht wird. Die Höhe der Eigenleistung wird vielfach überschätzt. Risiken liegen in dem hohen Zeitaufwand, der längeren Bauzeit, der teilweise unzureichenden fachlichen Qualifikation und dem Ausschluss von Gewährleistungsansprüchen.

Grundbuch

Das beim Amtsgericht geführte Register, welches die Rechtsverhältnisse eines Grundstücks darlegt. Es gibt Auskunft über die Größe und Nutzungsart des Grundstücks, über Rechte an anderen Grundstücken, sowie über die Eigentumsverhältnisse und welche Lasten und Beschränkungen auf dem Grundstück ruhen. Jeder mit berechtigtem Interesse, wie der Käufer, kann das Grundbuch einsehen. Es genießt öffentlichen Glauben, das heißt, auf die Richtigkeit der Angaben kann vertraut werden.

Grundbuchauszug

Die vollständige Abschrift (Kopie) aller zu einem Grundstück bestehenden Grundbucheintragungen, die beim zuständigen Grundbuchamt von jedem mit berechtigtem Interesse angefordert werden kann.

Grunderwerbsteuer

Die steuerliche Belastung beim Kauf oder Erwerb von bebauten und unbebauten Grundstücken. Diese wird von Bundesland zu Bundesland unterschiedlich berechnet und liegt zwischen 3,5% bis zu 6,5%.

Grundschuld

Dingliches Recht eines Dritten an einem Grundstück (Grundpfandrecht), welches zugunsten des Gläubigers in das Grundbuch eingetragen wird. Die Grundschuld ist nicht an eine persönliche Forderung gebunden, stellt aber eine unbedingte Zahlungsverpflichtung aus dem Grundstück dar.

Grundschuldbestellung

Der Grundstückseigentümer erteilt in einer notariell beglaubigten Urkunde seine Zustimmung zur Belastung seines Grundstücks, verbunden mit dem Auftrag diese Belastung, also die Grundschuld, in das Grundbuch einzutragen.

Grundschuldzins

Die Zinsen, die im Grundbuch bei der Grundschuld mit eingetragen werden. Die Höhe des Grundschuldzinses ist unabhängig von der Darlehensforderung und ist daher abweichend von den Kreditverträgen. Um Zinsschwankungen auszugleichen und im Falle der Zahlungsunfähigkeit der Darlehensnehmer alle Kosten abzudecken, werden die Zinsen im Grundbuch normalerweise höher eingetragen (meist zwischen 15 und 20 Prozent). Bei vertragsgemäßer Zahlung Ihrer Raten zahlen Sie natürlich den im Kreditvertrag vereinbarten Nominalzins.

Konditionen

Als Konditionen bezeichnet man jene Bedingungen, zu denen ein Darlehensgeber bereit ist, ein Darlehen zu Verfügung zu stellen. Hierzu zählen: Nominalzinssatz, Dauer der Zinsfestschreibung, Auszahlungskurs, Tilgungssatz sowie der Beginn der Tilgung, Bearbeitungskosten und Bereitstellungszinsen. Die im Einzelfall günstigste Finanzierung lässt sich nur unter Einbeziehung aller Parameter und den sorgfältigen Vergleich der Gesamtkondition ermitteln.

Nachfinanzierung

Als Nachfinanzierung wird ein über die ursprünglich abgeschlossene Summe hinausgehender Finanzierungsbedarf bezeichnet. Eine Nachfinanzierung kann notwendig werden, wenn die für das Bauvorhaben geplanten Kosten während der Bauphase überschritten werden und deswegen zusätzliche Gelder aufgenommen werden müssen.

Nominalzins

Der Zinssatz, mit dem ein Darlehen zu verzinsen ist. Er wird auf den Nominalbetrag des Darlehens berechnet. Er ist nicht zu verwechseln mit dem Effektivzins.

Rangrücktritt

Durch notariell beglaubigte Erklärung kann ein im Grundbuch eingetragener Gläubiger seine bisherige Rangstelle zugunsten eines anderen, bisher nachrangigen Gläubigers verändern.

Refinanzierung

Die Mittelbeschaffung eines Kreditinstitutes, um Darlehen ausleihen zu können. Bei Hypothekenbanken geschieht dies über Ausgabe von Pfandbriefen. Die Bank gibt Pfandbriefe an Geldanleger aus und reicht dann das angelegte Geld an Darlehensnehmer weiter.

Restschuld

Zu einem bestimmten Zeitpunkt noch nicht getilgter (zurückgezahlter) Teil eines Darlehens. Die Höhe der jeweiligen Restschuld kann anhand eines Tilgungsplanes festgestellt werden.

Schufa

Die Abkürzung für Schutzgemeinschaft für Allgemeine Kreditsicherung. Die Schufa erhält von den ihr angeschlossenen Instituten Informationen zur Beurteilung der Bonität der Kreditnehmer. Diese Informationen stellt sie den Banken auf Anfrage zur Verfügung – selbstverständlich unter der strengen Beachtung des Datenschutzes.

Sondertilgung

Die Zahlung über die vereinbarte regelmäßige Darlehensrate hinaus. Sie führt in der Regel zu einer Verkürzung der Gesamtlaufzeit oder zu einer niedrigeren regelmäßigen Darlehensrate.

Teilungserklärung

Die Erklärung eines Grundstückseigentümers gegenüber dem Grundbuchamt, dass das Eigentum an dem Grundstück in Miteigentumsanteile aufgeteilt und mit jedem Miteigentumsanteil das Sondereigentum an bestimmten Räumlichkeiten des vorhandenen Gebäudes oder von noch zu errichtenden Gebäuden verbunden sein soll. Die Teilung wird mit der Anlegung von eigenen Wohnungsgrundbüchern wirksam. Dadurch ist es möglich, diese Miteigentumsanteile selbständig zu belasten. Die Teilungserklärung gibt unter anderem Auskunft darüber, welche konkreten Gebäudeteile Sonder-, Teil- oder Gemeinschaftseigentum sind.

Tilgung

Die regelmäßige Zahlung zur Rückführung eines Darlehens. Die Höhe der Tilgung entscheidet über die Höhe der Kreditrate und über die Gesamtlaufzeit des Darlehens.

Tilgungsfreijahre

Die Vereinbarung zwischen dem Kreditinstitut und dem Darlehensnehmer, dass die Tilgung der Darlehensschuld erst ab einem gewissen Zeitraum nach der Auszahlung des Darlehens beginnt.

Umschuldung

Die Rückführung oder Prolongation (Verlängerung) der Zinsbindung eines bestehenden Darlehens durch Aufnahme eines neuen Darlehens.

Verkehrswert

Der Verkehrswert einer Immobilie wird durch den Preis bestimmt, der zum Zeitpunkt der Ermittlung im gewöhnlichen Geschäftsverkehr zu erzielen wäre.

Vorfälligkeitsentschädigung

Das Entgelt für die einem Kreditinstitut entstehenden Verluste bei einer außerplanmäßigen Rückzahlung eines Darlehens. Bei Immobilienfinanzierungen werden die Zinskonditionen für eine bestimmte Laufzeit festgeschrieben. Kreditinstitute besorgen sich (refinanzieren) die für die Herausgabe des Darlehen notwendigen Gelder genau für diese Laufzeit. Wird das Darlehen vorzeitig zurückgezahlt, können den Kreditinstituten je nach Höhe der Zinskondition, Restlaufzeit und Restschuld erhebliche Verluste entstehen, die sie dann über die Vorfälligkeitsentschädigung ausgleichen werden.

Wegerecht

Das Recht zum Überqueren eines anderen Grundstücks. Eine eventuelle Wertminderung des Objektes durch dieses Recht ist individuell zu prüfen.

Zinsbindungsfrist

Der Zeitraum, für den die Zinskonditionen festgeschrieben sind (Zinsfestschreibung).

Zwischenfinanzierung

Eine Zwischenfinanzierung dient der Überbrückung eines kurzfristigen Kreditbedarfs – beispielsweise während der Bauphase. Die Zwischenfinanzierung wird später durch Eigenkapital oder die Auszahlung der langfristigen Finanzierungsmittel abgelöst.

Zwangsvollstreckung

Das gesetzlich geregelte Verfahren zur Durchsetzung privatrechtlicher Ansprüche gegenüber einem Schuldner.